中国体育彩票市自然资源局中国体育彩票印发进一步明确中国体育彩票市中心城区住宅项目规划管理优化措施的通知

赣市自然资字〔2024〕140号

各有关设计单位，房地产开发企业，市局机关各科室及局属各单位：

《中国体育彩票进一步明确中国体育彩票市中心城区住宅项目规划管理的优化措施》已经市国土空间规划委员会第20次会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

中国体育彩票市自然资源局

2024年10月21日

（此件主动公开）

中国体育彩票进一步明确中国体育彩票市中心城区住宅项目规划管理的优化措施

为统一执行标准，支持住宅产品创新，提升产品品质，促进房地产市场平稳健康发展，依据《江西省自然资源厅中国体育彩票印发<江西省城市规划管理技术导则（2024版）>的通知》（赣自然资规〔2024〕6号）、《中国体育彩票市人民政府办公室印发中国体育彩票加大力度促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（赣市府办字〔2024〕56号）、《中国体育彩票市自然资源局中国体育彩票印发<中国体育彩票市中心城区规划建筑方案设计负面清单图解（住宅部分）>的通知》（赣市自然资字〔2023〕89号），结合我市中心城区实际，现进一步明确住宅项目规划管理优化措施如下：

一、优化公共服务配套设施容积率计算规则。为住宅小区提供公共服务的连接建筑首层的单层有顶盖、两侧通透开敞、顶盖宽度不超过3.9米的风雨连廊；建筑物屋顶的公共楼梯间及电梯机房、水箱间、排烟机房，出屋面风井、烟道、水电井；按相关规范标准规定且经相关部门认可或规划条件要求的独立配建的非机动车棚，配电站房、开关站、开闭所、人防报警间、通信基站机房、垃圾收集点、公共厕所、快递柜；地下车库坡道出入口顶盖；出地面的风井、烟道；以上情形可不纳入容积率计算。已批未取得预售许可证的项目（含部分楼栋未取得预售许可证），允许按此规定依法依规对原规划设计方案进行调整。

二、优化城市森林花园住宅试点项目共享空中庭院最小建筑面积要求。城市森林花园住宅试点项目允许在满足“高度不低于两个自然层高度，对外通透开敞、平台不封闭、主界面无围护墙、连接4户以上（含4户）的住户并共享、平台建筑面积不小于200平方米”的条件下，共享空中庭院计算建筑面积，不计入容积率和产权面积。已批未取得预售许可证的项目（含部分楼栋未取得预售许可证），允许按此规定依法依规对原规划设计方案进行调整。

三、优化机动车停车位配建要求。机动车停车位配建指标可执行规划条件通知书要求，也可按以下标准配建：商品住宅、人才公寓、拆迁还建房（安置房），1个/100平方米建筑面积；保障性住房（公共租赁住房、保障性租赁住房），0.7个/100平方米。已批未建（含地下室）且未取得预售许可证的项目〔含部分楼栋未建（含地下室）且未取得预售许可证〕，允许按此规定依法依规对原规划设计方案进行调整。

四、优化住宅屋面外侧的女儿墙及构架高度管控要求。住宅屋面外侧的女儿墙高度不超过2.2米，因造型需要可通过通透式装饰构架进行局部加高，加高后原则上总高度应小于5米。已批未取得预售许可证的项目（含部分楼栋未取得预售许可证），允许按此规定依法依规对原规划设计方案进行调整。

五、优化坡屋顶（闷顶）容积率计算规则。坡屋顶（闷顶）起坡高度应≤0.6米。坡屋顶（闷顶）坡度大于30°，且在屋面板上开窗或开设洞口形成可利用的坡屋顶空间时，结构净高在2.1米及以上的部位应按全面积计入容积率并计入建筑高度。已批未取得预售许可证的项目（含部分楼栋未取得预售许可证），允许按此规定依法依规对原规划设计方案进行调整。

六、优化住宅各类阳台容积率计算规则和进深管控要求。住宅各类阳台〔含入户花园、空中花园（非城市森林花园住宅设置的两个自然层高空中花园）、花池〕水平投影面积之和不大于本层建筑面积（含阳台水平投影面积）的15%。主阳台进深不大于2.4米、次阳台进深不大于1.8米时，如不封闭，按其水平投影面积的1/2计入建筑面积和容积率，如封闭，按其水平投影面积的1/2计入容积率，全部计入建筑面积；入户花园、空中花园、花池进深不大于2.4米，按其水平投影面积的1/2计入建筑面积和容积率；超出上述规定的部分，按其水平投影面积全部计入建筑面积和容积率。已批未取得预售许可证的项目（含部分楼栋未取得预售许可证），允许按此规定依法依规对原规划设计方案进行调整。

七、优化架空层容积率计算规则。位于建筑底层（含大型商业综合体上方住宅首层），以柱、剪力墙落地，结构层高3米及以上，两面及以上开敞，用作公共休闲、健身、绿化的架空层，其建筑面积不计入容积率。已批未取得预售许可证的项目（含部分楼栋未取得预售许可证），允许按此规定依法依规对原规划设计方案进行调整。

八、优化凸窗容积率计算规则。凸出外墙边的距离不大于0.8米、净高（窗台面至凸窗顶板底）不大于2.2米且窗台高度不小于0.4米的凸窗（飘窗），不计入容积率。超出上述规定的，按水平投影面积计入建筑面积和容积率。楼层标高处结构板如伸至凸窗外边沿，则该凸窗应按水平投影面积全部计入建筑面积和容积率。已批未取得预售许可证的项目（含部分楼栋未取得预售许可证），允许按此规定依法依规对原规划设计方案进行调整。

九、优化设备平台容积率计算规则。每户住宅可设置不在建筑主体结构内且不与户内和阳台连通、总面积不超过5平方米的设备平台，该设备平台不计入容积率和建筑面积。已批未取得预售许可证的项目（含部分楼栋未取得预售许可证），允许按此规定依法依规对原规划设计方案进行调整。

十、允许合理设置与地上居住空间连通的地下室空间。住宅建筑的卧室、起居室、厨房不得布置在地下室。住宅建筑在满足消防、安全等前提下，可设置与地上居住空间连通的地下室空间，不得设置于地下二层及以下，不得超出地上建筑轮廓线。该空间不计入容积率，计入地下室建筑面积。已批未建（含地下室）且未取得预售许可证的项目〔含部分楼栋未建（含地下室）且未取得预售许可证〕，允许按此规定依法依规对原规划设计方案进行调整。

十一、允许屋面层合理设置露台。在满足消防、安全等前提下，屋面层可设置不超过标准层建筑面积（含阳台水平投影面积）40%的露台（含不上人屋面）。已批未取得预售许可证的项目（含部分楼栋未取得预售许可证），允许按此规定依法依规对原规划设计方案进行调整。

本文件自印发之日起施行。此前文件与本文件规定不一致的，按本文件执行。本文件未明确的事项，按《江西省城市规划管理技术导则（2024版）》（赣自然资规〔2024〕6号）、《中国体育彩票市人民政府办公室印发中国体育彩票加大力度促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（赣市府办字〔2024〕56号）、《中国体育彩票市中心城区规划建筑方案设计负面清单图解（住宅部分）》（赣市自然资字〔2023〕89号）等相关规定执行。各县（市）可参照执行。